가족 간 부동산 저가 매매, 정말 3억까지 괜찮을까?
세무법인 엑스퍼트
- 작성일2026년 09월 17일
세무법인 엑스퍼트 논현점 재산컨설팅센터 이정근 세무사입니다.
부동산을 자녀에게 물려줄 때 가장 먼저 떠올리는 방법 중 하나는 바로 '매매'입니다.
증여세율이 워낙 높다 보니, "부모가 자녀에게 시세보다 조금 싸게 팔면 세금을 아낄 수 있지 않을까?"라는 생각을 자연스럽게 하게 되는데요.
실제로 2026년 현재 과세당국은 특수관계인 간 부동산 거래와 편법 증여 의심 사례에 대해 기획점검과
자금출처 분석을 정밀하게 진행하고 있습니다.
최근 언론에서도 연소자나 소득 대비 고가 주택 취득자, 부모와의 저가 직거래를 통한 변칙 증여 혐의자들을 대상으로 대규모 세무조사가 착수되었다는 소식이 연일 주목받고 있는데요.
단순 매매계약서와 계좌 이체 내역만 갖추면 문제없을 것이라 여겼던 거래들이 사후 검증 단계에서 잇따라 부인당하고 있는 상황입니다.
가족 간 거래는 일반 거래와 적용되는 세법 기준이 완전히 다릅니다. 시세보다 싸게 거래했다고 해서 끝나는 것이 아니라, 양도소득세, 증여세, 취득세, 자금출처 소명까지 모든 단계가 촘촘하게 얽혀 있습니다.
그래서 오늘은 가족 간 부동산 저가 매매 시 어떤 문제가 발생할 수 있는지, 안전하게 진행하려면 무엇을 미리 점검해야 하는지에 대해 알려드리겠습니다!
★ [핵심요약]
가족 간 저가 매매에서 가장 위험한 오해는 “3억 원까지는 괜찮다”는 말입니다. 자녀의 증여세 기준은 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액이지만, 부모의 양도세 부당행위계산 부인은 시가의 5% 또는 3억 원 이상 차이만 나도 문제될 수 있습니다. 여기에 자녀의 매매대금 전액 자금출처 입증, 차용증 사후관리, 취득세 시가인정액 과세까지 함께 점검해야 합니다.
- 증여세 기준: 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액
- 양도세 기준: 시가의 5% 또는 3억 원 이상 차이
- 차용 시 적정 이자율: 연 4.6%
- 무이자 예외 검토선: 이자차익 연 1,000만 원 미만 (원금 약 2억 1,739만 원 이하)
1. 왜 “3억까지 괜찮다”는 말이 위험할까요?
세법은 자녀와 부모를 같은 기준으로 보지 않습니다. 자녀는 상속세 및 증여세법상 저가 매수에 따른 증여세를 보고, 부모는 소득세법 제101조에 따른 부당행위계산 부인 여부를 따집니다. 그래서 자녀에게 증여세가 없어도, 부모에게는 큰 양도세가 나올 수 있습니다.
| 구분 | 증여세 | 양도소득세 |
|---|---|---|
| 적용 대상 | 저가로 매수한 자녀 | 저가로 매도한 부모 |
| 판정 기준 | 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상 차이 | 시가의 5% 이상이거나 3억 원 이상 차이 |
| 과세 방식 | 기준 초과분에 대해 증여세 과세 | 실거래가를 부인하고 시가 기준으로 양도세 재계산 |
예를 들어 시가 10억 원 아파트를 자녀에게 7억 원에 매도하면, 자녀 쪽은 차액 3억 원이 증여세 기준선과 같아 증여세가 없을 수 있습니다. 하지만 부모 쪽은 차액 3억 원이 시가의 5%인 5,000만 원을 크게 넘기므로, 과세당국은 10억 원에 판 것으로 보아 양도세를 다시 계산할 수 있습니다.
2. 자금출처는 통장 이체만으로 끝나지 않습니다
가족 간 거래는 상속세 및 증여세법 제44조에 따라 원칙적으로 증여로 추정될 수 있습니다. 따라서 매수자인 자녀는 실제로 대가를 지급했다는 점을 본인의 소득, 대출, 예금 해지 내역 등으로 입증해야 합니다.
✔자금출처 검증 포인트
- 자녀의 연령·최근 신고소득 확인
- 대출 실행·예적금 해지 등 대금 형성 과정 추적
- 매매 직전 부모·친척 계좌 자금 유입 여부 역추적
- 실질 소득능력이 없으면 형식상 매매로 보아 증여세 추징 가능
즉, 자녀 통장에서 부모 통장으로 돈이 한 번 이동했다고 끝나는 것이 아닙니다. 자금의 출발점이 누구 돈인지까지 설명되지 않으면 사후 검증에서 거래 전체가 부인될 수 있습니다.
3. 차용증을 써도 사후관리가 안 되면 위험합니다
매매대금이 부족해 부모에게 일부를 빌리는 구조라면, 세법상 가족 간 금전소비대차로 인정받기 위한 요건을 충족해야 합니다. 형식만 갖춘 차용증은 오히려 사후 추징의 근거가 될 수 있습니다.
✔ 체크포인트
적정 이자율은 연 4.6%이며, 무이자·저리 대여는 이자 차액이 연 1,000만 원 미만 (원금 약 2억 1,739만 원 이하)인 경우에만 증여세 제외 가능성을 검토합니다. 또한 내용증명·확정일자·공증, 실제 이자 지급, 원금 상환 내역이 계속 남아 있어야 합니다.
국세청은 부채 사후관리 과정에서 매년 이자 지급과 원금 상환 여부를 확인할 수 있으며, 중간에 상환이 멈추면 그 시점부터 채무 면제에 따른 증여로 볼 위험이 있습니다.
4. 취득세도 실거래가가 아니라 시가 기준이 될 수 있습니다
2026년 현재 특수관계인 간 저가 양수도는 취득세도 주의해야 합니다. 신고한 매매가액이 낮더라도 일정 요건에 해당하면 시가인정액(매매사례가액·감정평가액 등)을 과세표준으로 적용받을 수 있어, 자녀가 10억 원 주택을 7억 원에 매수해도 취득세는 7억 원이 아니라 10억 원 기준으로 계산될 수 있습니다.
FAQ
가족 간 부동산 저가 매매의 핵심은 단순히 3억 원을 깎아주는 것이 아니라,
양도세·증여세·취득세·자금출처를 모두 통과할 구조인지 먼저 검토하는 것입니다.
세무법인 엑스퍼트 재산컨설팅센터는 신고 단계부터 세무조사를 대비하여
국세청 출신 세무사들과 2차 검증을 진행하고 있습니다.
▶ 엑스퍼트 재산컨설팅센터와 함께 하세요
- 재산컨설팅
- 저가매매
함께 읽으면
