토지거래허가 실거주 유예, '세입자 있는 모든 주택'으로 확대
세무법인 엑스퍼트
- 작성일2026년 06월 05일
세무법인 엑스퍼트 논현점 재산컨설팅센터 이정근 세무사입니다.
최근 부동산 시장이 정책 변화로 인해 크게 술렁이고 있는데요.
지난 2026년 5월 9일, 다주택자 양도세 중과 한시 배제 조치가 마침내 종료되었습니다. 다주택자분들이 세금 부담을 피해 서둘러 매물을 정리해야 했던 데드라인이 지나간 것이죠.
그런데 그 직후인 2026년 5월 12일, 국토교통부는 또 하나의 굵직한 발표를 했습니다.
바로 '세입자 있는 주택 전체'로 토지거래허가구역 실거주 유예를 확대한다는 내용인데요.
정책의 방향이 바뀌면 당연히 자산 계획도 새롭게 점검해야 하죠.
그래서 오늘은 이번 실거주 유예 확대 조치의 핵심 내용과 비거주 1주택자가 꼭 알아야 할 세무 체크포인트를 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다!
★ [국토교통부 발표 핵심 요약]
- 공식 조치: 토지거래허가구역 내 주택 매매 시 '실거주 유예' 대상을 세입자 있는 주택 전체로 확대
- 적용 대상: 발표일인 2026년 5월 12일 현재 임대 중인(세입자가 있는) 주택
- 매수자 요건: 발표일(26.5.12)부터 계속 무주택을 유지한 자만 가능
- 유예 기한: 임대차계약의 최초 종료일까지 유예되나, 늦어도 2028년 5월 11일까지는 매수자가 실거주 입주 완료 필요
1. '공식적으로' 바뀐 내용은 무엇인가요?
그동안 토지거래허가구역(이하 토허구역)에서는 집을 사면 원칙적으로 4개월 안에 본인이 직접 들어가서 2년간 거주해야 했습니다.
세입자가 있는 상태라면 매수자가 바로 들어갈 수 없으니 사실상 거래 자체가 막혀 있었습니다.
하지만 이번 조치로 비거주 1주택자를 포함하여 '세입자 있는 주택 전체'로 실거주 유예가 확대되었습니다.
즉, 세 낀 집을 사더라도 당장 들어가지 않고, 세입자의 임대차계약이 끝날 때까지 입주를 미뤄준다는 뜻입니다!
단, 엄격한 조건이 있습니다. 허가 신청은 2026년 12월 31일까지만 한시적으로 운영되며, 허가를 받으면 4개월 내에 소유권 이전 등기를 마쳐야 합니다.
무엇보다 이 제도는 새롭게 '갭투자'를 허용하겠다는 취지가 아닙니다. 무주택 실수요자에게만 길을 열어준 것이므로, 매수자는 반드시 발표일(26.5.12)부터 계속 무주택을 유지한 자여야 합니다.
2. 이 정책, 누가 실제로 영향이 클까요?
상황에 따라 이번 발표가 절호의 기회일 수도 있고, 남의 이야기일 수도 있습니다.
| 나의 상황 | 지금 영향도 | 왜 그런지 (이유) |
|---|---|---|
| 12억원 이하 1주택자 | 낮음 | 비과세 요건만 충족하면 세금이 0원입니다. 굳이 서둘러 팔 이유가 적습니다. |
| 12억원 초과 고가주택 보유자 | 높음 | 12억 초과분은 과세 대상이며, 장기보유특별공제(거주/보유 요건) 적용에 따라 세금 차이가 수억 원씩 벌어질 수 있습니다. |
| 토허구역 + 세입자 있는 주택 보유자 | 아주 높음 | 가장 직접적인 수혜 대상입니다. 그동안 팔고 싶어도 못 팔았던 세 낀 매물을 2026년 연말까지 매도할 기회가 열렸습니다. |
| 무주택 실수요자 | 기회 | 당장 입주하지 않고도 토허구역에 진입할 수 있으나, 2028.5.11 이전 실거주 의무를 져야 합니다. |
3. '확정되지 않은 소문'과 '공식 사실'은 다릅니다
유튜브 등에서 "장기보유특별공제 40%가 없어진다", "2027년부터 비거주 1주택자가 막대한 세금을 맞는다"라며 매도를 부추기는 소문이 돕니다.
하지만 2026년 5월 말 기준으로, 위와 같은 세법 개정안은 공식적으로 확정되어 시행된 바가 없습니다. 세법 개정의 '가능성'과 '확정 시행'은 다릅니다.
국세청 공식 안내에 따른 현행 법령을 기준으로 판단해야 합니다.
- 1세대 1주택 비과세 원칙: 양도일 현재 국내 1주택 보유 및 2년 이상 보유 (취득 당시 조정대상지역 여부에 따라 2년 거주 요건 추가 가능)
- 고가주택 과세: 실거래가 12억 원 초과 고가주택은 12억 초과분에 대해서만 양도세 과세
- 장기보유특별공제: 1세대 1주택 고가주택의 경우 보유기간과 거주기간을 각각 반영하여 최대 80%까지 공제 가능
4. 매도 전 반드시 점검해야 할 체크리스트
- 비과세 요건: 우리 집이 1세대 1주택 양도세 비과세 대상인지 (취득 시점 기준 보유 요건 및 2년 거주 요건 충족 여부)
- 12억 초과 여부: 실거래가가 12억 원을 초과하여 고가주택으로 분류될 가능성이 있는지
- 일정 관리: 토지거래허가 신청 기한(26.12.31)과 임대차 만기, 매수자 입주 기한(28.5.11)이 잘 맞물리는지
- 자금 계획: 매도 후 상급지 갈아타기 등 자금 운용 계획이 분명한지
FAQ (자주 묻는 질문)
뉴스 헤드라인이나 소문 한 줄만 보고 매도 결정을 내리기에는 부동산은 너무나 큰 자산입니다.
나의 상황에 맞는 양도세 비과세 판정, 토지거래허가 일정, 임대차 만기, 실제 세금 시뮬레이션을 종합적으로 점검한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.
세무법인 엑스퍼트 재산컨설팅센터는 신고 단계부터 세무조사를 대비하여
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