토지거래허가구역 '세 낀 집' 실거주 의무 유예, 최장 3년 3개월?
세무법인 엑스퍼트
- 작성일2026년 10월 15일
세무법인 엑스퍼트 논현점 재산컨설팅센터 이정근 세무사입니다.
토지거래허가구역에서는 원칙적으로 주택을 사면 직접 입주해 2년 실거주해야 하는데요..
다만 세입자가 거주 중인 이른바 ‘세 낀 집’은 예외적으로 입주를 늦출 수 있는데,
이번 개정으로 실거주 의무 유예 신청기한이 2027년 12월 31일까지 1년 연장되고 적용 범위도 넓어졌습니다!
그래서 오늘은 토지거래허가구역 실거주 의무 유예 확대의 핵심 내용과 주의해야 할 포인트까지 알려드리겠습니다!!
★ [핵심요약]
이번 개정의 핵심은 신청기한 연장 + 갱신계약 1회 인정입니다. 토지거래허가구역 내 시행일(2026년 10월 1일) 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택에 대해, 실거주 유예 신청기한이 기존 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 연장됩니다. 또 임차인의 갱신계약 1회(최대 2년)까지 유예 기간으로 인정돼, 갱신이 있으면 시행일 기준 최장 3년 3개월, 즉 2029년 12월 31일까지 입주를 미룰 수 있습니다. 다만 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택이어야 하고, 유예 종료 후에는 2년 실거주 의무를 반드시 이행해야 합니다.
- 신청기한: 2027년 12월 31일까지 1년 연장
- 갱신계약: 1회 한정, 최대 2년 인정
- 최대 입주 시점: 2029년 12월 31일
- 무주택 요건: 2026년 5월 12일부터 계속 유지
1. 기존 제도와 무엇이 달라졌나요?
종전에는 세 낀 집을 무주택자가 매수하더라도, 기준일인 2026년 5월 12일까지 체결된 임대차계약의 최초 종료일까지만 실거주를 유예받을 수 있었습니다.
이번에는 신청기한뿐 아니라 유예 인정 범위까지 넓어졌습니다.
| 구분 | 기존 제도 | 개정안 (2026.10.1 시행) |
|---|---|---|
| 신청 기한 | 2026년 12월 31일까지 | 2027년 12월 31일까지 |
| 인정 유예 기간 | 기준일 당시 임대차계약의 최초 종료일까지 | 시행일 당시 임대차계약 종료일 + 갱신계약 1회(최대 2년) |
| 최대 입주 가능 시점 | 최대 2028년 5월 11일 | 갱신계약이 있으면 최대 2029년 12월 31일 |
| 매수자 무주택 요건 | 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 유지 | 동일 |
| 사후 의무 | 입주 후 2년 실거주 | 동일 |
2. 왜 최장 3년 3개월이 가능한가요?
이번 개정의 핵심은 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신계약 1회분을 유예 기간에 포함했다는 점입니다.
- 갱신계약이 있는 경우: 시행일 기준 남은 신청 가능 기간 15개월 + 갱신계약 최대 24개월
- 최대 유예: 합산하면 3년 3개월, 늦어도 2029년 12월 31일까지 입주
- 갱신계약이 없는 경우: 시행일(10월 1일) 당시 임대차계약 종료일까지만 유예
- 이 경우 시행일 기준 통상 늦어도 2028년 9월 30일까지는 입주해야 함
3. 갱신계약 인정 요건은 무엇인가요?
세입자가 있다고 해서 자동으로 2년이 더 붙는 것은 아닙니다. 갱신계약 인정 요건을 충족해야 합니다.
| 체크 항목 | 필수 요건 |
|---|---|
| 대상 주택 | 2026년 10월 1일 시행일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 |
| 매수자 자격 | 2026년 5월 12일부터 허가 신청일까지 세대원 전원 무주택 상태 유지 |
| 갱신계약 체결 시점 | 실거주 유예 신청 전 이미 체결이 완료돼 있어야 함 |
| 갱신계약 시작 시점 | 2026년 10월 1일 ~ 2027년 12월 31일 사이에 시작돼야 함 |
| 횟수 제한 | 1회 한정, 최대 2년 인정 |
| 취득 등기 기한 | 토지거래허가를 받은 날부터 4개월 이내 소유권이전등기 완료 |
| 사후 거주 의무 | 유예 종료 후 실제 입주하여 최소 2년 계속 거주 |
4. 세금과 실무에서 주의할 점은?
또 토지거래허가구역의 2년 실거주 의무와, 양도소득세 1세대 1주택 비과세를 위한 보유·거주 요건은 기준이 다를 수 있습니다. 유예 기간 중 임대소득세 신고 문제, 향후 비과세 거주기간 산정도 별도로 검토해야 합니다.
아울러 최근 시장에서 많이 거론되는 것은 다주택자 양도세 중과 배제가 아니라, 향후 제도 개편과 중과 완화 가능성까지 포함한 매도·매수 일정 조정입니다.
토허구역 내 매매는 자금조달계획서, 대출 규제, 무주택 유지 여부까지 함께 봐야 합니다.
참고로 매입임대 아파트처럼 세제혜택 적용 시점이 의무임대 종료일이나 이전고시일 등으로 밀리는 경우에는, 그 시점부터 15개월 동안 실거주 유예 신청을 검토할 수 있는 구조와도 일정 관리가 연결될 수 있습니다.
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