안녕하세요, 세무법인 엑스퍼트 본점 건설부동산센터 김조겸 세무사입니다.

건설·부동산 업계에서 부동산 취득 시 적용되는 취득세는 단순히 가격 기준이 아닌, 취득 목적·자산 용도·법인 성격에 따라 큰 차이를 보입니다. 아래에서 실무 중심으로 절세 전략을 정리해드립니다.

✅ 취득세의 개념과 과세 기준

취득세는 부동산, 차량, 기계장비 등 재산을 유·무상으로 취득할 때 부과되는 지방세입니다.

• 주요 과세 대상: 토지·건물 취득, 현물출자, 합병·분할, 자기건축 등

• 유의사항: 잔금일 기준이 아니라, 사실상 소유권 이전일이 기준

  • 도급공사: 사용승인일 기준

  • 자기건축: 사실상 사용일 기준

☑ 취득시점 오판 시 가산세 부담 발생 가능

✅ 건설업 법인의 자가 건축 시 이슈

건설업 법인이 자사 건물을 직접 건축하는 경우, 건축 목적에 따라 세금이 달라집니다.

• ✧ 분양 목적: 재고자산 → 취득세 부과 / 이후 매각 시 부가세 환급 가능

• ✧ 임대 목적: 고정자산 → 임대사업자 등록 시 세율 경감 가능

• ✧ 자사용 목적: 4% 세율 적용(사옥, 업무용 등)

⚠ 시공용 등록 없이 단순 사무실용으로 등기할 경우, 비사업용 간주 리스크 존재

✅ 법인 명의 취득 시 세율과 주의점

법인이 주택·토지를 취득할 경우 일반적으로 개인보다 높은 취득세율이 적용됩니다.

• ★ 주택 취득 시 법인: 기본 12% 중과세율

• 업무용 건물: 사업용 인정 시 중과 제외

• 개발용 토지: 추후 주택건설승인 시 세율 경감 가능

• 명의 분산 취득: 실질 지배·자금 흐름 기준으로 합산 과세 가능

❌ 명의 쪼개기, 법인 쪼개기는 오히려 세무 리스크 초래

✅ 실무 절세 전략 체크리스트

✔ 건축물 용도 명확화

• 건축물대장 용도와 세법상 과세기준 일치 여부 확인

✔ 취득원인별 세율 사전 비교

• 매매(4%) / 신축(2.8~4%) / 상속·증여(2.8%) 등

✔ 지방세 감면 제도 활용

• 창업 중소기업 / 산업단지 입주 / 본점 이전 등 감면 조례 확인

✔ 증빙자료 철저 보관

• 공사계약서, 견적서, 금융내역, 감정평가서 등은 과세 판단 시 중요

⭐ 결론: 설계가 곧 절세다

건설·부동산 취득세는 단순 세율 계산이 아닌, 구조 설계의 문제입니다.
특히 법인 다수 보유, 개발·임대 병행 시에는 복합적 절세 전략이 필요합니다.

세무법인 엑스퍼트 건설부동산센터는 1,000건 이상의 실무 경험을 바탕으로
취득-보유-양도 전 과정에 걸친 맞춤 절세 컨설팅을 제공합니다.

✉ 더 자세한 상담이나 케이스별 시뮬레이션이 필요하신 경우,
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